06Nov 2023 Ο Δρ Θωμάς Δημόπουλος σχολιάζει στη CT τη νέα στεγαστική πολιτική Η εξασφάλιση της δυνατότητας πρόσβασης σε όλους σε κατάλληλη και προσιτή κατοικία συνιστά θεμελιώδες ανθρώπινο δικαίωμα. Στην Κύπρο αν και η πλειονότητα των πολιτών ζούσε σε καθεστώς ιδιοκατοίκησης, τα τελευταία χρόνια τα πράγματα άλλαξαν. Αρχικά η οικονομική κρίση και μετέπειτα οι συνεχείς αυξητικές τάσεις στις τιμές των ενοικίων σε ορισμένες αστικές και τουριστικές περιοχές έκαναν την απόκτηση κατοικίας για αρκετούς, άπιαστο όνειρο ακόμη κι αν κατέχουν τη γη ενώ την ίδια στιγμή αδυνατούν να βρουν κατοικία ή διαμέρισμα σε προσιτή τιμή προς ενοικίαση. Η Κυβέρνηση αντιλαμβανόμενη το πρόβλημα που αντιμετωπίζουν εκατοντάδες υφιστάμενα νοικοκυριά αλλά και νέοι που επιθυμούν να αποκτήσουν κατοικία, ανακοίνωσε νέα στεγαστική πολιτική. Κατά την παρουσίαση της ο Υπουργός Εσωτερικών, Κωνσταντίνος Ιωάννου, ανέφερε ότι πρόκειται για ένα σχέδιο με πολυεπίπεδες δράσεις αλλά και βραχυπρόθεσμα και μεσοπρόθεσμα μέτρα. Πρόκειται, ωστόσο, για μέτρα που όντως θα κάνουν ξανά την πρώτη κατοικία προσιτή για όλους τους πολίτες; «Οι εξαγγελίες είναι σε πολύ πρώιμο στάδιο. Θέλουν πολλή δουλειά για να πάρουν μορφή», ανέφερε στη Cyprus Times ο Δρ. Θωμάς Δημόπουλος, Επίκουρο Καθηγητή στις Εκτιμήσεις Ακινήτων και Πρόεδρος τμήματος Real Estate στο Πανεπιστήμιο Νεάπολις. Ερωτηθείς κατά πόσα τα μέτρα αγγίζουν/επηρεάζουν την ελεύθερη οικονομία και το κέρδος του επιχειρηματία απάντησε πως εν μέρει αυτό ισχύει. «Αν κάποιο νοικοκυριό με 4 τέκνα έχει εισόδημα 62 χιλιάδες δεν δικαιούται ενώ αν είναι με ένα τέκνο και 59 χιλιάδες δικαιούται; Είναι περίεργος ο ορισμός των δικαιούχων. Αν ο επιχειρηματίας δε βγάλει κέρδος – πολύ απλά δεν θα επιχειρήσει». Πώς φθάσαμε στο αδιέξοδο Το πρόβλημα της προσιτής κατοικίας είναι γεγονός και τα τελευταία χρόνια γίνεται πολύ εντονότερο, ανέφερε ο Δρ. Δημόπουλος, ο οποίος έδωσε τη δική του ερμηνεία για πώς καταλήξαμε στη σημερινή κατάσταση. «Ας δούμε τα τελευταία 5-10 χρόνια… Ξεκίνησε με την επιβολή ΦΠΑ στις νεόδμητες οικοδομές (άλλο ΦΠΑ για πρώτη, άλλο για τις υπόλοιπες), συνεχίστηκε με επιβολή ΦΠΑ στα τεμάχια γης που μπορούν να αναπτυχθούν (δεν υπάρχει ΦΠΑ σε πρώτη πώληση με προϋποθέσεις), ακολούθησε η πολύ μεγάλη αύξηση των κατασκευαστικών υλικών ως απόρροια της πανδημίας και τα προβλήματα στις μεταφορές (δεν βλέπουμε όμως να υπάρχει μείωση μετά την επιστροφή στην «κανονικότητα») και τελευταίο κτύπημα η αύξηση των επιτοκίων (ας σημειωθεί και εδώ ότι πάνω από 90% των στεγαστικών δανείων είναι με κυμαινόμενο επιτόκιο με ότι αυτό συνεπάγεται και για τα υφιστάμενα δάνεια)», ανέφερε. Όσα έχω αναφέρει παραπάνω, σημείωσε, με εξαίρεση ίσως τα υλικά κατασκευής, δεν έχουν να κάνουν με οικονομικές παραμέτρους ούτε οικονομικά μοντέλα ούτε προσφορά και ζήτηση. Όλα τα παραπάνω, συνέχισε, είναι αποτελέσματα πολιτικών αποφάσεων είτε σε τοπικό επίπεδο είτε σε επίπεδο πολιτικών ευρωπαϊκής ένωσης. «Αν στα παραπάνω προστεθούν και οι οικονομικές παράμετροι, πληθωρισμός και διάφορες εξωτερικότητες (πόλεμοι κ.α.) καθώς και η αθρόα αύξηση της ζήτησης για συγκεκριμένες πόλεις από ξένους, έχουμε μια ολοκληρωμένη εικόνα του γιατί αυξήθηκαν οι αξίες των ακινήτων. Το δεδομένο λοιπόν είναι πως υπάρχει πρόβλημα. Κυρίως για τους νέους που στοχεύουν να αγοράσουν ή ενοικιάσουν ακίνητο στις μέρες μας». Θετικό η παραδοχή αλλά… μάλλον πρόχειρη η ανακοίνωση Η εξαγγελία των μέτρων, όπως ανέφερε ο Δρ. Δημόπουλος, είναι παραδοχή του προβλήματος και αναγνώριση της κατάστασης. «Μόνο με θετικό μάτι λοιπόν μπορούμε να αντιμετωπίσουμε το ότι η Κυβέρνηση και ο Υπουργός Εσωτερικών εξαγγέλλουν μέτρα. Αν μη τι άλλο σημαίνει ότι αντιλαμβάνονται το πρόβλημα. Το οποίο είναι και το πρώτο ουσιαστικό βήμα για την επίλυσή του». Το επόμενο βήμα, σημείωσε, είναι η μεθοδολογία και η προσέγγιση για να λυθεί το πρόβλημα. «Βάσει της ανακοίνωσης και των όσων υπάρχουν στην ιστοσελίδα του Υπουργείου ωστόσο, δυστυχώς δεν είναι ξεκάθαρα τα μέτρα. Φαίνεται πως πέρα από την αρχική αναγνώριση του προβλήματος δεν έχει γίνει σε βάθος έρευνα. Δεν είδα πουθενά σχόλιο για τον μέσο ή διάμεσο μισθό – και στην Ελβετία τα ακίνητα είναι ακριβά σε σχέση με τα δικά μας αλλά προσιτά για τους μισθούς τους. Το πρόβλημα δεν είναι μόνο στα ακίνητα. Το πρόβλημα πρέπει να εντοπιστεί ως ο λόγος εισόδημα/ ενοίκιο ή εισόδημα/ δόση ή εισόδημα / αξία. Εστιάζει σε μέτρια αμειβόμενους, νεαρά ζευγάρια, νοικοκυριά με χαμηλά εισοδήματα και κοινωνικά / οικονομικά ασθενέστερους. Αν κάποιος διορισμένος στο δημόσιο σε Α2 κλίμακα ή σε ιδιωτική εταιρεία αμείβεται με 1,000 ευρώ καθαρό μισθό, το πρόβλημα δεν είναι οι ακριβές κατοικίες. Είναι ο χαμηλός μισθός. Διαβάζουμε για 77 εκατομμύρια συνολικά που θα διατεθούν σε διάστημα 5 ετών. Το ποσό σε πρώτη ανάγνωση φαίνεται πολύ μικρό για το μέγεθος του προβλήματος. Το ποσό αυτό θα μοιραστεί σε διάφορες επιμέρους δράσεις / σχέδια βάσει της ανακοίνωσης». Ανάλυση των μέτρων: «Πολύ θολό το τοπίο… Εξαγγέλθηκε ξανά και απέτυχε» Προχωρώντας, μάλιστα, σε μία πρώτη ανάλυση των μέτρων ο Δρ. Δημόπουλος εξηγεί τα όσα είχε προαναφέρει και τα όποια δείχνουν ότι δεν έγινε προσεκτική μελέτη των μέτρων ενώ ταυτόχρονα δεν υπάρχει σαφής επεξήγηση των όσων ανακοινώθηκαν. Παρακάτω παρατίθενται αυτούσια τα όσα ανέφερε: «Σχέδιο «ανακαινίζω – ενοικιάζω». Πολύ θολό το τοπίο. Αφορά παλαιά ακίνητα άνω των 15 ετών με επιδότηση από 15 μέχρι 35 χιλιάδες χωρίς περαιτέρω λεπτομέρειες. Οι δικαιούχοι θα οφείλουν να νοικιάσουν το ακίνητο με προσιτό ενοίκιο για 4 χρόνια. Ως προσιτό ορίζουν 30% μείωση επί του μέσου ενοικίου. Θεωρώ μια τέτοια ανακοίνωση πολύ πρώιμη αν όχι πρόχειρη. Τί είναι το μέσο αγοραίο ενοίκιο; Υπηρετώντας το επάγγελμα του εκτιμητή 20 χρόνια, είμαι ακαδημαϊκός 11 χρόνια, μέλος ευρωπαϊκών και τοπικών συμβουλίων για χρόνια, απολογούμαι αλλά δεν μπορώ να το ορίσω (αναφέρεται στο μέτρο ανά επαρχία ή ανά Δήμο και τύπο διαμερίσματος). Ειδικά για τη Λεμεσό αλλά και τη Λάρνακα και Πάφο εσχάτως θα έχει όντως ενδιαφέρον ο ορισμός του μέσου ενοικίου και το πώς υπολογίζεται. Επίσης αν ένας ιδιοκτήτης επιχορηγηθεί 15,000 ευρώ για την ανακαίνιση, ενώ λαμβάνει ενοίκιο ας πούμε 10,000 ετησίως, αν θα πρέπει να κάνει μείωση στα ενοίκια 30% για 4 χρόνια, δεν έχει απλά κανένα νόημα να κάνει την ανακαίνιση για να μπει στο σχέδιο. Θεωρώ λοιπόν πως θέλει ακόμη πολλή δουλειά μέχρι να σχηματιστεί το μέτρο. Σχέδιο «built to rent». Παρόμοιο μέτρο εξαγγέλθηκε και πριν λίγα χρόνια και απέτυχε παταγωδώς. Δινόταν επιπρόσθετος συντελεστής δόμησης νοουμένου ότι τμήμα της ανάπτυξης θα ενοικιαζόταν με μειωμένο ενοίκιο σε δικαιούχους. Νομίζω δεν είδα κανέναν επιχειρηματία ανάπτυξης γης να χρησιμοποιεί το μέτρο αυτό. Ο λόγος; Πολύ απλά θα επηρεαζόταν οι πωλήσεις της υπόλοιπης ανάπτυξης. Ο developer προσπαθεί να πουλήσει lifestyle και πολυτέλεια, εικόνα που δεν ταιριάζει αν στο ίδιο συγκρότημα μένει κάποιος που δικαιούται χαμηλό ενοίκιο. Σχέδιο «ανάπτυξης υπαίθρου». Χορηγία σε ποσά από 20 μέχρι 50 χιλιάδες και επιχορήγηση επιτοκίων δανεισμού μέχρι 2% για απόκτηση στέγης μέχρι 85τμ – άρα διαμέρισμα. Δεν υπάρχουν διαμερίσματα στην Ύπαιθρο. Ούτε νομίζω να υπάρξει επιχειρηματίας ανάπτυξης γης να κτίσει πολυκατοικίες στην Κοράκου και στο Φαρμακά ή έστω στο Λυθροδόντα για αγοραστές που θα δικαιούνται την επιχορήγηση και να επιλέξουν να ζήσουν στην Ύπαιθρο σε διαμέρισμα. Απαιτείται επαναπροσδιορισμός του μέτρου. Σχέδιο για «προσφυγική στέγαση». Πέρασαν 50 χρόνια από την εισβολή και ακόμη το πρόβλημα με τους πρόσφυγες δεν έχει λυθεί. Ούτε η περαιτέρω επιδότηση έως 15% στο ενοίκιο θα προσφέρει κάτι. Επίσης και εδώ θα πρέπει να οριστεί του ποιος θεωρείται πρόσφυγας, ποιο είναι το μέγιστο ενοίκιο και φυσικά τα εισοδηματικά κριτήρια. Άρα κάποιος που δεν είναι πρόσφυγας αλλά εμπίπτει σε ευάλωτη ομάδα δεν θα δικαιούται του σχεδίου αυτού». Ποια μέτρα θα βοηθούσαν Κληθείς να αναφέρει ποια κατά τη γνώμη του θα ήταν τα μέτρα αυτά που θα βοηθούσαν στην άρση του αδιεξόδου, σημείωσε ότι τα πραγματικά μέτρα θα πρέπει να εστιάσουν στην αύξηση της προσφοράς και όχι στις επιδοτήσεις. Οι επιδοτήσεις / επιχορηγήσεις, πρόσθεσε, δεν έλυσαν ποτέ κανένα πρόβλημα στη βάση του. «Ας δούμε όμως πως καθορίζεται η αγοραία αξία ενός καινούριου ακινήτου; Περιλαμβάνει την αξία της γης Το κόστος κατασκευής (εργατικά, υλικά, απρόβλεπτα, κτλ.) Το κέρδος του επιχειρηματία ανάπτυξης γης Μπορεί η πολιτική του κράτους να επηρεάσει το κέρδος του επιχειρηματία; Φυσικά και όχι. Αν ο επιχειρηματίας δε βγάλει κέρδος, δεν επιχειρεί. Μπορούμε να παρέμβουμε στο κόστος κατασκευής; Μάλλον όχι. Ειδικά στην Κύπρο όπου με εξαίρεση το τσιμέντο, όλα τα υλικά είναι εισαγόμενα. Δια της άτοπου απαγωγής, μας έμεινε η αξία γης. Η οποία αξία γης είναι υποκείμενη σε κανόνες ελεύθερης αγοράς και φορολογίας. Αφού λοιπόν η φορολογία μας επιβλήθηκε ως αναγκαίο κακό και η προσφορά – ζήτηση είναι συνιστώσα πολλών δυνάμεων της αγοράς, θα κατέληγα πως μας μένουν δυο τρόποι για να μειωθεί η αξία της γης: Ο πρώτος τρόπος, είναι η αύξηση του φόρου ακίνητης ιδιοκτησίας για την αδρανή γη, προκειμένου να ενθαρρυνθούν οι ιδιοκτήτες να αναπτύξουν ή να πωλήσουν τα τεμάχιά τους. Αυτό θα αυξήσει την προσφορά και μπορεί να οδηγήσει σε μείωση των αξιών. Ο δεύτερος τρόπος είναι η αύξηση του επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης, που ωστόσο πρέπει να γίνει με πολλή προσοχή, διότι δεν υπάρχουν οι υποδομές στις πόλεις μας ενώ θα πρέπει να ληφθούν υπόψη και επιπτώσεις στο περιβάλλον. Άλλα βασικά θέματα που πρέπει να επιλυθούν: Γραφειοκρατία σε Δημόσιες Υπηρεσίες. Οι πολεοδομικές αιτήσεις γίνονται ηλεκτρονικά μεν, αλλά η σελίδα δε λειτουργεί, άλλες φορές το ανέβασμα των εγγράφων δεν ολοκληρώνεται και πάντα θα υπάρχουν αρκετά έγγραφα που θα απαιτούν επισκέψεις σε υπηρεσίες για απόσπαση υπογραφών, εγκρίσεις και ούτε καθεξής. Ξοδεύονται σημαντικοί πόροι, υποδομές, εργατικό δυναμικό και συντηρείται ένα καθεστώς άλλης εποχής. Χρειαζόμαστε απλοποίηση διαδικασιών, αυτοματοποίηση και αποφυγή πολλών εμπλεκομένων. Για τη μεταβίβαση ενός ακινήτου, απαιτείται επίσκεψη σε Κτηματολόγιο, ΑΗΚ, υδατοπρομήθεια, έφορο φορολογίας και άλλες υπηρεσίες. Θα πρέπει οι οργανισμοί αυτοί να ενοποιήσουν τις βάσεις δεδομένων τους. Εν καιρώ πανδημίας έγινε εν ριπή οφθαλμού μέσω του κινητού μας. Άρα μπορεί να γίνει εύκολα και εδώ. Απλοποίηση φορολογιών. Υπάρχει σύγχυση στο κοινό και διάφορα μέτρα και σταθμά. Τι θεωρείται πρώτη πώληση και τί όχι. Αν πουλήσω δυο οικόπεδα σε ένα χρόνο και εισπράξω συνολικά 200 χιλιάδες θα πρέπει να πληρωθεί ΦΠΑ 19% στο δεύτερο, ενώ αν πουλήσω ένα οικιστικό χωράφι που μπορεί εν δυνάμει να διαχωριστεί σε 10 οικόπεδα συνολικής αξίας 2 εκατομμύρια είναι πρώτη πώληση και δεν υπόκειται. Αν πουληθεί ένα κενό τεμάχιο στην πράξη αλλά στη θεωρία με μια παλιά κατοικία υπό κατεδάφιση δεν υπάρχει ΦΠΑ. Ένα ζευγάρι εκτός γάμου δικαιούται δυο «πρώτες» κατοικίες με μειωμένο ΦΠΑ, ενώ διαφορετικά μόνο μία. Υπάρχει υπερφορολόγηση των ακινήτων, γεγονός που δεν ευνοεί στεγαστική πολιτική για τις ευάλωτες κοινωνικές ομάδες». Αναλυτικά το άρθρο εδώ *ΔΡ ΘΩΜΑΣ ΔΗΜΟΠΟΥΛΟΣ, Είναι ιδρυτής και διευθυντής της AXIA Chartered Surveyors, συνιδρυτής και διευθυντής των Real Geosolutions και Homessurv, Επίκουρος Καθηγητής στις Εκτιμήσεις Ακινήτων και Πρόεδρος τμήματος Real Estate στο Παν. Νεάπολις και διατελεί μέλος του European Board of International Valuation Standards Council από το 2020. Tags: References to Press, στεγαστική πολιτική, housing policy cyprus, cyprus times, dimopoulos thomas
