ΤΚΧ: Έτσι εξασφαλίζεται η αμεροληψία της Γενικής Εκτίμησης Ακινήτων
Σύμφωνα με ανακοίνωση του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας αναφορικά με πρόσφατα δημοσιεύματα σε Μέσα Μαζικής Ενημέρωσης για το θέμα της Γενικής Εκτίμησης Κρατικών τεμαχίων σε τιμές της 1.1.2018 και σε σχέση με τις αντίστοιχες της 1.1.2013, την οποία μεταδίδει το ΓΤΠ, καμιά διαφορετική μεταχείριση δεν υπήρξε ανάλογα με το ποιος είναι ο ιδιοκτήτης της κάθε ακίνητης ιδιοκτησίας, είτε αυτός είναι ιδιώτης (φυσικό ή νομικό πρόσωπο), είτε το ίδιο το κράτος.
Η Γενική Εκτίμηση για κάθε τεμάχιο υπολογίζεται για σκοπούς φορολογίας και επιβολής τελών, γίνεται αυτοματοποιημένα, με βάση παραμέτρους που καθορίζονται για κάθε πολεοδομική ζώνη και γεωγραφική περιοχή και δεν αποτελεί την αγοραία αξία του ακινήτου για σκοπούς αγοράς, πώλησης, επένδυσης, δανειοδότησης, απαλλοτρίωσης, κλπ.
Τα κρατικά ακίνητα στα οποία έγινε αναφορά εμπίπτουν ως επί το πλείστον σε πολεοδομική ζώνη δημόσιας χρήσης, με συγκεκριμένη περιορισμένη χρήση και προοπτικές ανάπτυξης ή σε πολεοδομικές ζώνες με χαμηλό συντελεστή δόμησης, όπως ζώνες προστασίας, πχ. Αρχηγείο Αστυνομίας, Παιδαγωγική Ακαδημία, Πανεπιστήμιο Κύπρου, Γενικό Νοσοκομείο.
Ως εκ τούτου, δεν είναι ακίνητα τα οποία προσφέρονται στην ελεύθερη αγορά για πώληση σε ιδιώτες. Είναι θεωρητικά απίθανο να μιλάμε για εξειδικευμένες αναπτύξεις, για παράδειγμα ψηλών κτηρίων ή οποιασδήποτε άλλης μορφής στην θέση της Παιδαγωγικής Ακαδημίας ή του Αρχηγείου Αστυνομίας.
Στην περίπτωση που θα επιτραπεί οποιαδήποτε πιο εμπορική ανάπτυξη και τυχόν αποξένωση κρατικής ιδιοκτησίας γίνεται ειδική εκτίμηση της αγοραίας αξίας του ακινήτου λαμβάνοντας υπόψη την προτιθέμενη ανάπτυξη και τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης.
Το ΤΚΧ για σκοπούς της Γενικής Εκτίμησης του 2018 έχει εφαρμόσει συντελεστή αναπροσαρμογής για τη μείωση της αξίας σε ακίνητα μεγάλου εμβαδού, κάτι το οποίο δεν είχε γίνει για τη Γενική Εκτίμηση του 2013.
Επίσης, για ακίνητα που εμπίπτουν σε πέραν της μίας πολεοδομικής ζώνης γίνεται η ανάλογη προσαρμογή της ανά τ.μ. αξίας του ακινήτου με βάση την αξία και το εμβαδό κάθε πολεοδομικής ζώνης, κάτι το οποίο δεν ήταν εφικτό το 2013.
Το επίπεδο των αξιών για τη Γενική Εκτίμηση του 2013 ήταν πολύ ψηλό, καθώς οι αξίες βασίστηκαν σε συγκριτικές πωλήσεις προ της οικονομικής κρίσης.
Οι αξίες για την Γενική Εκτίμηση του 2018 βασίστηκαν σε συγκριτικές πωλήσεις πλησίον της 1.1.2018, πριν και μετά. Είναι ευρέως παραδεκτό ότι σε πολλές περιοχές παρατηρείται μείωση σε σχέση με τις τιμές του 2013, λόγω της οικονομικής κρίσης.
Αυτό επιβεβαιώνεται από τον δείκτη τιμών ακινήτων της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου και άλλων επαγγελματικών συνδέσμων, όπως το “RICS” Κύπρου.
Οι αξίες Γενικής Εκτίμησης δεν περιλαμβάνουν οποιαδήποτε πολεοδομικά και άλλα αναπτυξιακά κίνητρα τα οποία μπορούν ενδεχομένως να εξασφαλιστούν για συγκεκριμένα τεμάχια ανάλογα με τα φυσικά και νομικά τους χαρακτηριστικά, με βάση τις πρόνοιες των Τοπικών Σχεδίων.
Για τον υπολογισμό της αξίας Γενικής Εκτίμησης 1.1.2013 για μεγάλα κρατικά ακίνητα με προοπτικές ανάπτυξης πέραν των δημοσίων χρήσεων, λήφθηκαν υπόψη και οι προοπτικές αυτές.
Η αξία τους επηρεάστηκε από το γεγονός ότι η εκτίμηση που έγινε για σκοπούς του Μνημονίου Συναντίληψης έλαβε υπόψη σοβαρά και την πιθανή αποξένωσή τους. Αυτό το γεγονός αποδεικνύει και την σημαντική διαφορά μεταξύ της αγοραίας αξίας με την αξία Γενικής Εκτίμησης.
Για τη Γενική Εκτίμηση του 2018, η εργασία έγινε σε πλήρη συνεργασία με ιδιώτες εκτιμητές. Απώτερος στόχος αυτής της γιγαντιαίας και από κοινού προσπάθειας ήταν η ενίσχυση της δικής μας τεχνογνωσίας με την πολύτιμη εμπειρία και τεχνογνωσία του ιδιωτικού τομέα. Ο βέλτιστος αυτός τρόπος έχει αφήσει τα καλύτερα αποτελέσματα και θα συνεχίσει να υφίσταται και στις επόμενες Γενικές Εκτιμήσεις.
Το ΤΚΧ έχει αναπτύξει ειδική Διαδικτυακή εφαρμογή στο “DLS PORTAL με την οποία έχει συνδεθεί με όλες τις αρμόδιες Οικοδομικές Αρχές (Επαρχιακές Διοικήσεις και Δήμους), ώστε αυτές να καταχωρούν άμεσα όλα τα εκτιμητικά χαρακτηριστικά των ακινήτων στο μηχανογραφικό σύστημα του Τμήματος.
Η εκτιμητική βάση του Τμήματος με την πλήρη αξιοποίηση του ολοκληρωμένου Συστήματος Πληροφοριών Γης είναι ενημερωμένη.
Το ΤΚΧ καλεί όλες τις αρμόδιες Οικοδομικές Αρχές, να κάνουν άμεση χρήση της δυνατότητας για απευθείας καταχώρηση όλων των νέων αναπτύξεων μέσω της σχετικής διαδικτυακής εφαρμογής στο Σύστημα Πληροφοριών Γης του Τμήματος, αλλά και τις Πολεοδομικές Αρχές, την Ένωση Δήμων και την Ένωση Κοινοτήτων να στηρίξουν την προσπάθεια αυτή.
Για την ολοκλήρωση της Γενικής Εκτίμησης του 2018, το Τμήμα έχει καταβάλει τεράστια προσπάθεια για ολοκλήρωση του έργου της Γενικής Εκτίμησης, περίπου 2 εκατομμυρίων μονάδων ακίνητης ιδιοκτησίας (1.3 εκ. τεμάχια γης και περίπου 700 χιλιάδες κτήρια/μονάδες).
Έχει προβεί σε υπολογισμό των αγοραίων αξιών 12.500 περίπου πολεοδομικών ζωνών και ειδικών περιοχών. Η Νομοθεσία (Κεφ. 224), προνοεί για το δικαίωμα κάθε ιδιοκτήτη για αίτηση διόρθωσης λάθους για διόρθωση των χαρακτηριστικών του ακινήτου όταν αυτά διαφοροποιηθούν, χωρίς χρονικό περιορισμό, καθώς επίσης και για δικαίωμα ένστασης εντός έξι μηνών από την ημερομηνία δημοσίευσης της Γενικής Εκτίμησης, η οποία λήγει στις 4.1.2020.
Όλες οι παρατηρήσεις είναι ευπρόσδεκτες και θα διερευνηθούν με τη δέουσα προσοχή, ώστε να γίνουν οι ανάλογες διορθωτικές ενέργειες όπου αυτό κριθεί αναγκαίο.
Το ΤΚΧ καλεί όλους τους ιδιοκτήτες, όπου κατά τη γνώμη τους επισημαίνουν την ανάγκη διόρθωσης δεδομένων ή αξιών Γενικής Εκτίμησης, να το αιτηθούν ανάλογα μέσω των νενομισμένων διαδικασιών. Το Τμήμα θα εξετάσει και ανάλογα θα προβεί σε διορθώσεις.
Σε περίπτωση μη ικανοποίησης του αιτήματος τους, μπορούν να υποβάλουν αίτηση ένστασης αξιοποιώντας την εξάμηνη περίοδο που ο σχετικός νόμος προβλέπει.
Παράλληλα, το ΤΚΧ αξιολογεί με την δέουσα προσοχή και σοβαρότητα όλες τις επισημάνσεις άμεσα ενδιαφερόμενων οργανισμών, συμβουλίων, καθώς και άλλων πολιτειακών θεσμών.
Το ΤΚΧ θα συνεχίσει να καταβάλλει τεράστια προσπάθεια για να αντεπεξέλθει στον αυξημένο φόρτο εργασίας, τις προκλήσεις της ηλεκτρονικής εποχής, καθώς και τις ολοένα αυξημένες ανάγκες για έγκαιρη ολοκλήρωση μεγαλεπήβολων και καινοτόμων έργων, όπως η Γενική Εκτίμηση των ακινήτων.
