Στην Κύπρο και στην Ελλάδα, παρατηρείται μια μοναδική πρακτική στον τομέα των ακινήτων που ξεχωρίζει στο ευρωπαϊκό τοπίο: η "Αντιπαροχή".

Η αντιπαροχή γης (προς ανάπτυξης) με διαμερίσματα είναι μία μέθοδος που χρησιμοποιήθηκε έντονα στην Ελλάδα κατά την μεταπολεμική περίοδο. Αυτό το βήμα άνοιξε το δρόμο για όσους βρίσκονταν σε αναζήτηση στέγης, αλλά και σε όσους είχαν κενά οικόπεδα ή στις περισσότερες περιπτώσεις παλιές κατοικίες σε περιοχές με υψηλό συντελεστή δόμησης και δεν διέθεταν οι ίδιοι τα κεφάλια ή την τεχνογνωσία για να τα αναπτύξουν. Έτσι προσφέροντας το ακίνητό τους ως αντιπαροχή βρέθηκαν με περισσότερα από ένα διαμερίσματα ή και επαγγελματικούς χώρους, ανάλογα με το συντελεστή δόμησης και την ανάπτυξη που θα γινόταν.

Η πρακτική αυτή εξελίσσεται και συνεχίζεται ακόμη και σήμερα. Το θέμα όμως που έγκειται και χρειάζεται να εξεταστεί σε βάθος είναι η φερεγγυότητα και η αξιοπιστία του εργολήπτη ως προς την ποιότητα της κατασκευής ενώ ιδιαίτερη έμφαση θα πρέπει να δοθεί λεπτομερή συγγραφή των υποχρεώσεων (κυρίως του επιχειρηματία ανάπτυξης γης) στο συμβόλαιο.

Αυτή η μέθοδος, αν και σε κάποιους μπορεί να φαίνεται περίπλοκη, εντούτοις έχει αποδειχθεί πως προσφέρει έναν συνδυασμό πρακτικότητας και αμοιβαίου πλεονεκτήματος. Το παρόν άρθρο στοχεύει να φωτίσει τις λεπτομέρειες, τα οφέλη και τις πιθανές παγίδες της.

1. Διαφοροποίηση της "Αντιπαροχής" από την Άμεση Ανταλλαγή Ακινήτων

Προτού εισέλθουμε στις λεπτομέρειες της "αντιπαροχής", είναι σημαντικό να κατανοήσουμε πώς διαφέρει από μια άμεση ανταλλαγή ακινήτων. Σε μια άμεση ανταλλαγή, δύο μέρη ανταλλάσσουν υπάρχοντα ακίνητα σε πραγματικό χρόνο, όπως δύο ιδιοκτήτες που ανταλλάσσουν σπίτια. Αντίθετα, η "αντιπαροχή" βασίζεται σε μελλοντικές δεσμεύσεις. Περιλαμβάνει την μεταβίβαση μεριδίων γης στον εργολάβο σε φάσεις με αντάλλαγμα ένα ή περισσότερα ακίνητα αργότερα.

2. Ορισμός της "Αντιπαροχής"

Ορισμός: Η "Αντιπαροχή" μεταφράζεται ως "ανταλλαγή γης για ακίνητο". Ένας ιδιοκτήτης γης προσφέρει τη γη του σε έναν επιχειρηματία ανάπτυξης. Ως αντάλλαγμα, μόλις ολοκληρωθεί η ανάπτυξη, λαμβάνουν ένα μέρος του κατασκευασμένου ακινήτου, είτε πρόκειται για διαμερίσματα, γραφεία ή άλλα είδη ακινήτων.

3. Φορολογία

3.1 ΦΠΑ: Ο ΦΠΑ επιβάλλεται τόσο στην αξία της παρεχόμενης γης όσο και στην αξία του ακινήτου κατά την ολοκλήρωση. Αυτή η φορολογία εφαρμόζεται καθώς μεταβιβάζεται κάθε φάση ή μερίδιο. Ο ιδιοκτήτης δικαιούται να αιτηθεί μειωμένο Φ.Π.Α. για πρώτη κατοικία στα νέα ολοκληρωμένα ακίνητα. O ΦΠA με συντελεστή 19% θα επιβάλλεται στις παραδόσεις των διαμερισμάτων που δίδονται ως αντιπαροχή από τον κατασκευαστή στον οικοπεδούχο. Ως αξία, επί της οποίας θα υπολογίζεται ο ΦΠA, λαμβάνεται η αξία των κτισμάτων που παραδίδονται στον οικοπεδούχο μετά την αφαίρεση της αξίας του ιδανικού μεριδίου του οικοπέδου.

3.2 Φόρος επί των κεφαλαιακών κερδών (Φ.Κ.Κ.): Ο συγκεκριμένος φόρος θα μπορούσε να προκύψει από τη διαφορά μεταξύ του αρχικού κόστους αγοράς της γης και της αξιολόγησής της κατά τη συμφωνία "αντιπαροχής". Στο συμβόλαιο της αντιπαροχής συνήθως αναφέρεται ότι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης θα μεταβιβάζει Χ ποσοστό της ιδιοκτησίας του στον επιχειρηματία ανάπτυξης, ανάλογα με την πρόοδο των εργασιών.  Λογικό θα ήταν κάθε φορά που ο ιδιοκτήτης μεταβιβάζει το ποσοστό, να πληρώνει και τα ανάλογα κεφαλαιουχικά κέρδη. Όμως ο φόρος απαιτεί όλο το ποσό του κεφαλαιουχικού κέρδους να είναι πληρωτέο από την αρχή της δήλωσης της πράξης ή σε κάποιες περιπτώσεις κατά στάδια ωστόσο με χρέωση τόκου από την ημερομηνία της συμφωνίας. Το ποσοστό/μερίδιο γης που παραμένει στο ιδιοκτήτη δεν υπόκειται σε Φ.Κ.Κ.

3.3 Μεταβιβαστικά:  Ο μεν επιχειρηματίας ανάπτυξης θα πληρώνει μεταβιβαστικά στο Κτηματολόγιο, ο δε ιδιοκτήτης δεν πληρώνει μεταβιβαστικά εως ότου μεταβιβαστούν στο τέλος οι συμφωνηθείσες μονάδες στο όνομά του (διότι είναι ήδη ο ιδιοκτήτης της γης).  (όπου δεν υπάρχει ΦΠΑ)

3.4 Χαρτόσημα: Όπως όλες οι γραπτές συμφωνίες, έτσι και για την "αντιπαροχή", μπορεί να υπάρχει επιβάρυνση με τέλος χαρτοσήμων ανάλογα με τη συμφωνηθείσα αξία.

4. Γιατί να επιλέξει κάποιος την "Αντιπαροχή"

Η "Αντιπαροχή" προσφέρει στους ιδιοκτήτες γης τη δυνατότητα να επωφεληθούν από την ανάπτυξη του ακινήτου τους χωρίς να χρειάζεται να επενδύσουν οι ίδιοι στην κατασκευή. Από την άλλη πλευρά, οι επιχειρηματίες ανάπτυξης μπορούν να αποκτήσουν πρόσβαση σε γη χωρίς να χρειάζεται να πληρώσουν εκ των προτέρων, βελτιώνοντας τις ταμειακές τους ροές και μειώνοντας το ποσό που απαιτείται για την αρχική επένδυση (άρα και το ρίσκο). Σε γενικές γραμμές σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης την επιλέξει, μειώνεται ο χρόνος που απαιτείται για τη διάθεση του ακινήτου και σε πολλούς που έχουν και συναισθηματικό δέσιμο με την περιοχή ή το οικόπεδο, παραμένουν στην ίδια τοποθεσία και γειτονιά.

5. Γιατί να μην επιλέξετε την "Αντιπαροχή"

Παρόλα τα πλεονεκτήματα, η "Αντιπαροχή" φέρει και κινδύνους.

Ο ιδιοκτήτης της γης μπορεί να βρεθεί εγκλωβισμένος αν ο επιχειρηματίας ανάπτυξης αντιμετωπίσει οικονομικά προβλήματα. Επιπλέον, οι διαφορές από τις προδιαγραφές που υπήρχαν στα συμβόλαια αναφορικά με την ποιότητα της κατασκευής ή άλλες λεπτομέρειες μπορούν να προκαλέσουν διαφωνίες και να καθυστερήσουν την ολοκλήρωση του έργου. Το συνηθέστερο πρόβλημα που έχουμε σημειώσει από την εμπειρία μας σε ανάλογες συμφωνίες είναι ο χρόνος παράδοσης των μονάδων σε σχέση με την προβλεπόμενη. Ο ιδιοκτήτης έδωσε το σπίτι του και περιμένει την ολοκλήρωση της κατασκευής για να μετεγκατασταθεί. Η πρόοδος της κατασκευής ωστόσο είναι συνάρτηση και των πωλήσεων που θα επιτύχει ο εργολάβος.

Ο επιχειρηματίας ανάπτυξης μπορεί και αυτός να βρεθεί σε αρκετό βαθμό και αυτός εγκλωβισμένος από τον ιδιοκτήτη γης. Ο επιχειρηματίας ανάπτυξης για να μπορέσει να διαθέτει τις μονάδες που θα ανεγείρει, θα πρέπει ο ιδιοκτήτης της γης να υπογράφει και αυτός το πωλητήριο έγγραφο. Επίσης υπήρξαν στο παρελθόν αρκετές διαμάχες όσο αφορά τις προδιαγραφές των παραδομένων μονάδων αφού όσο πλήρη και να είναι τα συμβόλαια πάντοτε θα υπάρχουν λεπτομέρειες που μπορούν να ερμηνευτούν με διαφορετικό τρόπο και κατά το δοκούν.

Πολύ σημαντικό θέμα που είναι ξεχωριστό κεφάλαιο από μόνο του είναι η διαδικασία της χρηματοδότησης από πιστωτικό οργανισμό και τα βάρη που θα έχει το κάθε συμβαλλόμενο μέρος.

6. Ένα παράδειγμα στην πράξη – τι προτείνουμε

Ένας επιχειρηματίας ανάπτυξης σχεδιάζει να κατασκευάσει ένα συγκρότημα 9 διαμερισμάτων με συνολικό κόστος κατασκευής €1,000,000. Ο ιδιοκτήτης της γης προσφέρει τη γη του, η οποία έχει αγοραία αξία, έστω €300,000.

Για να έχουν ισότιμη συνεισφορά προτείνουμε το εξής:

V×(1-p)=K×p

Όπου

V = Αξία γης

Κ= Κόστος Κατασκευής

p= ποσοστό αντιπαροχής

Αν λύσουμε ως προς το ποσοστό αντιπαροχής

p=V/(K+V)

Στην προκειμένη περίπτωση το ποσοστό αντιπαροχής είναι ≈ 23%

Στο τέλος της ανάπτυξης, ας υποθέσουμε ότι ο ιδιοκτήτης της γης θα λάβει 2 από τα 9 διαμερίσματα ως αντιπαροχή (συνήθως είναι αριθμός τετραγωνικών). Ο επιχειρηματίας ανάπτυξης πουλά τα υπόλοιπα διαμερίσματα και αποκομίζει το κέρδος του, αφού αφαιρέσει το κόστος κατασκευής και τον ΦΠΑ.

Είμαστε της άποψης ότι ο ιδιοκτήτης γης θα πρέπει να προσθέσει στο ποσό αυτό ένα ποσοστό που αντικατοπτρίζει το ρίσκο, για να πάρει πίσω το αντάλλαγμα/ αντιπαροχή και τον χρόνο που θα το λάβει, ας το ονομάσουμε opportunity cost, έστω 10%. Ανάλογα λοιπόν, αν η περίοδος αυτή από την ημερομηνία της συμφωνίας μέχρι την αποπεράτωσης είναι 2 έτη, τότε θα πρέπει να υιοθετηθεί σύμφωνα με τη φόρμουλα του σύνθετου επιτοκίου V×〖(1+r)〗^2 η αξία γης ειναι €363,000 δηλαδή το ποσοστό της αντιπαροχής στο ίδιο παράδειγμα είναι ≈26.6%. Από την άλλη φυσικά μπορεί και ο εργολάβος να επικαλεστεί και την εύλογη αύξηση της αξίας των ακινήτων για το ίδιο διάστημα. Δηλαδή συμφωνεί κάποιος σήμερα να λάβει αντιπαροχή μονάδες σημερινής αξίας €300,000 αλλά μετά από δύο χρόνια η αξία τους να είναι €340,000 και ούτω καθεξής.

Σε κάθε περίπτωση το αποτέλεσμα που θα συμφωνηθεί θα είναι προϊόν διαπραγμάτευσης μεταξύ του ιδιοκτήτη γης και επιχειρηματία ανάπτυξης.

7. Δημιουργία εταιρείας για σκοπούς αντιπαροχής.

8. Συμπεράσματα

Στο τέλος της ημέρας, για την ομαλή εξέλιξη της διαδικασίας χρειάζεται καλή διάθεση και αμοιβαία πίστη και από τα δύο συμβαλλόμενα μέρη. Για αυτό το λόγο η επιλογή του κατάλληλου συμβούλου ακινήτου είναι εξίσου σημαντική με αυτή των νομικών που θα συντάξουν τη συμφωνία. Ο σύμβουλος ακινήτων γνωρίζει καλά τις αξίες, τα ενοίκια σε περίπτωση που υπάρχει ρήτρα για την καθυστέρηση αλλά και το κόστος κατασκευής και είναι αυτός που θα καθοδηγήσει τον νομικό σύμβουλο για τη σύνταξη της συμφωνίας.

The Unique Property Exchange in Cyprus: Delving into "Antiparochi"

Every country has its unique real estate practices, and Cyprus is no exception. One such practice, deeply rooted in the Cypriot property landscape, is "Antiparochi." This article aims to demystify this concept, highlighting its benefits, potential pitfalls, tax implications, and providing a real-world example for clarity.

Difference between Antiparochi and Direct Swap:

Direct Property Swap: Here, two parties exchange existing properties in real-time. For instance, two homeowners might swap homes.

Antiparochi: This is based on future commitments. A landowner offers their land to a developer, and in return, once the development concludes, they receive a portion of the constructed property. It's essentially a "land-for-property swap."

Definition of Antiparochi:

In business English, "Antiparochi" translates to a "land-for-property swap." A landowner provides their land to a developer. In exchange, after the development is complete, they receive a portion of the constructed property, be it apartments, offices, or other forms.

Tax Implications:

VAT: Both the value of the land given and the value of the property upon completion are subject to VAT. This taxation occurs as each phase or share is transferred.

Capital Gains Tax: This could arise from the difference between the land's initial cost and its valuation during the "Antiparochi" agreement.

Stamp Duty: Written agreements, such as for "Antiparochi", might incur stamp duty in Cyprus, dependent on the agreed value.

Why Choose Antiparochi:

For the landowner, instead of an outright sale, they can provide their land in phases or shares based on construction progress, securing their interests. This phased approach ensures they aren't left empty-handed if a developer defaults or delays. For the developer, this phased acquisition allows them to develop without purchasing the land upfront, aiding cash flow and reducing initial investment.

Why Not Choose Antiparochi:

The system, while beneficial, does come with its challenges. Developers remain somewhat beholden to the landowner, and any disagreements or changes in plans can lead to complications. If a developer faces financial issues, the landowner, who might now only be a co-owner, could find themselves entangled in lengthy legal battles.

Real-World Scenario:

Consider a developer planning to build a residential complex with a total development cost of €1,000,000. A landowner provides a plot valued at €300,000 today. To ensure the developer makes a 10% profit annually, the total value of the apartments upon completion should be at least €1,200,000. If the development consists of 10 apartments, the landowner would receive three apartments (30% of the total value) as Antiparochi, equivalent to his land's value. Both parties would need to navigate VAT implications on their respective shares.

Conclusions:

The "Antiparochi" system in Cyprus offers a unique approach to property development, blending practicality with mutual advantage. However, it's essential to weigh the benefits against potential risks. Unless there are pressing reasons, it might be more beneficial for a landowner to sell their land outright and then purchase units as a regular buyer. Each case should be examined individually, considering the quality, financial stability, and cooperation level with the developer. While "Antiparochi" might allow a landowner to secure a potentially higher value, it's crucial to assess the associated risks.